在物業(yè)行業(yè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與稅收監(jiān)管日益趨嚴(yán)的雙重背景下，稅收合規(guī)已成為物業(yè)公司風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)管理中不可忽視的關(guān)鍵維度。本文，筆者擬為物業(yè)公司提示涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

1.未開(kāi)票收入隱匿或延遲申報(bào)增值稅

不少物業(yè)公司認(rèn)為，只要業(yè)主不主動(dòng)索要發(fā)票，收取的物業(yè)管理費(fèi)、車位租賃費(fèi)、裝修管理費(fèi)等收入就可以“隱身”不入賬，目前金稅系統(tǒng)憑借行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、水電消耗、納稅申報(bào)數(shù)據(jù)比對(duì)等機(jī)制，能夠逆向推算企業(yè)實(shí)際收入，加之業(yè)主投訴、員工檢舉及關(guān)聯(lián)方審查，皆可能成為稅務(wù)稽查的切入點(diǎn)。

2.增值稅開(kāi)票稅目稅率混亂

在物業(yè)公司的日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，開(kāi)具發(fā)票是一項(xiàng)高頻工作。無(wú)論是收取物業(yè)費(fèi)、車位管理費(fèi)，還是提供維修服務(wù)、場(chǎng)地租賃，每一筆業(yè)務(wù)都離不開(kāi)開(kāi)具發(fā)票 。然而，這一看似平常的操作背后，實(shí)則暗藏玄機(jī)。不少物業(yè)公司在開(kāi)具發(fā)票時(shí)，稍有疏忽，便會(huì)出現(xiàn)稅目稅率錯(cuò)誤的問(wèn)題，在不知不覺(jué)中便已踏入稅收風(fēng)險(xiǎn)的“雷區(qū)”。例如：根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定：車輛停放服務(wù)按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，依9%稅率繳納增值稅。

3.增值稅納稅義務(wù)時(shí)間滯后

物業(yè)公司提供不同的服務(wù)，其增值稅收入確認(rèn)時(shí)間也會(huì)有所不同。若對(duì)相關(guān)政策把握不準(zhǔn)確，極有可能引發(fā)納稅義務(wù)時(shí)間滯后的風(fēng)險(xiǎn)。如物業(yè)服務(wù)和租賃服務(wù)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間就差異很大：

（1）物業(yè)管理服務(wù)

一般情況：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指物業(yè)服務(wù)過(guò)程中或者完成后收到的款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)完成的當(dāng)天。

特殊情況：如果合同約定了付款日期，但業(yè)主拖欠未繳納，仍應(yīng)在書(shū)面合同確定的付款日期確認(rèn)；如果未收到物業(yè)費(fèi)，合同也未約定付款日期，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)完成的當(dāng)天確認(rèn)。

（2）租賃服務(wù)

預(yù)收租金：提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

其他收款方式：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條第一款規(guī)定確認(rèn)，即納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。

4.兼用于一般計(jì)稅與簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目對(duì)應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額需作轉(zhuǎn)出

物業(yè)公司代收水費(fèi)、出租物業(yè)都可能會(huì)涉及簡(jiǎn)易計(jì)稅，在同時(shí)有一般計(jì)稅與簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目時(shí)，一定要注意：辦公所用水電費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)，采購(gòu)的保潔工具、維修材料等既用于一般計(jì)稅項(xiàng)目（如物業(yè)管理服務(wù)），又用于簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目（如老項(xiàng)目轉(zhuǎn)租服務(wù)）且無(wú)法準(zhǔn)確劃分時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36 號(hào)） 第二十九條規(guī)定，需按照 “不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額 ×（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額 + 免征增值稅項(xiàng)目銷售額）÷ 當(dāng)期全部銷售額” 這一公式，計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，并進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出處理。

5.企業(yè)所得稅納稅義務(wù)時(shí)間滯后及收支時(shí)點(diǎn)不匹配風(fēng)險(xiǎn)

收入成本結(jié)轉(zhuǎn)的稅會(huì)差異管控是物業(yè)公司企業(yè)所得稅合規(guī)的核心環(huán)節(jié)，也是易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的重災(zāi)區(qū)。部分物業(yè)公司因 “收付實(shí)現(xiàn)制” 慣性思維，常出現(xiàn)收入確認(rèn)滯后于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、成本結(jié)轉(zhuǎn)與收入歸屬期間不匹配的問(wèn)題：例如，預(yù)收的跨期物業(yè)費(fèi)未按權(quán)責(zé)發(fā)生制及時(shí)分?jǐn)偞_認(rèn)應(yīng)稅收入，或一次性列支大額維修費(fèi)用卻未按受益期合理攤銷，導(dǎo)致企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)應(yīng)稅所得額核算失真。在金稅四期 “數(shù)據(jù)畫(huà)像” 監(jiān)管下，這類問(wèn)題極易通過(guò)收入成本波動(dòng)異常、費(fèi)用率偏離行業(yè)均值等數(shù)據(jù)指標(biāo)被精準(zhǔn)識(shí)別，面臨補(bǔ)稅、滯納金甚至納稅信用降級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)。建議物業(yè)公司建立收入成本動(dòng)態(tài)匹配機(jī)制，在財(cái)務(wù)系統(tǒng)中設(shè)置物業(yè)費(fèi)分期確認(rèn)自動(dòng)提醒功能，對(duì)大額資產(chǎn)維修、設(shè)備更新等成本支出按稅法規(guī)定做好資本化與費(fèi)用化的劃分，同步留存成本分?jǐn)偟暮弦?guī)依據(jù)，確保企業(yè)所得稅納稅義務(wù)時(shí)間與業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)、稅法規(guī)定嚴(yán)格一致，從根本上規(guī)避因稅會(huì)差異處理不當(dāng)形成的資產(chǎn)價(jià)值虛增或稅務(wù)負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。

6.印花稅漏報(bào)

盡管物業(yè)服務(wù)合同不屬于印花稅應(yīng)稅范圍，但物業(yè)公司日常運(yùn)營(yíng)中高頻涉及的租賃合同（如辦公用房租賃、設(shè)備租賃）、買賣合同（如設(shè)施采購(gòu)合同、物料供應(yīng)合同）等，均屬于印花稅的征稅范疇。這類合同的印花稅合規(guī)性常因 “輕流程、重業(yè)務(wù)” 的操作習(xí)慣被忽視，易出現(xiàn)合同成立后未及時(shí)按稅目稅率足額申報(bào)、合同金額變更未同步更新納稅信息等問(wèn)題。建議物業(yè)公司建立合同涉稅臺(tái)賬，對(duì)合同簽訂時(shí)間、標(biāo)的金額、稅目稅率實(shí)行 “一戶一檔” 管理，在合同審批環(huán)節(jié)嵌入印花稅合規(guī)校驗(yàn)節(jié)點(diǎn)，確保稅款繳納與合同履約進(jìn)度同步，從源頭防范因合同涉稅疏漏引發(fā)的滯納金、罰款等風(fēng)險(xiǎn)。

在金稅四期深度推進(jìn)、稅務(wù)征管邁入 “以數(shù)治稅” 新階段的當(dāng)下，物業(yè)公司對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的稅收合規(guī)管理更需提質(zhì)升級(jí)。物業(yè)管理公司應(yīng)打破 “稅務(wù)管理獨(dú)立于業(yè)務(wù)之外” 的傳統(tǒng)認(rèn)知，將稅務(wù)合規(guī)要求全面嵌入資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的全流程。