問：我企業(yè)現(xiàn)從拍賣行購入某銀行出置的抵債資產(chǎn)（房屋），該房屋在2009年時過戶給銀行，當時銀行的債權是1個億，債務人以8000萬的房屋抵債，銀行已按8000萬繳納了契稅并取得了繳款書，請問在以房清償債務時銀行應繳納什么稅？  現(xiàn)在銀行將房屋由拍賣行拍賣，由我企業(yè)7000萬拍的，請問此時銀行處置房屋時繳納營業(yè)稅的計稅依據(jù)？處理環(huán)節(jié)還涉及其他稅金嗎？

　　答：1、（一）取得環(huán)節(jié)涉及的稅收抵債資產(chǎn)的取得環(huán)節(jié)就是債務人、擔保人或第三人以實物資產(chǎn)或財產(chǎn)權利作價抵償銀行債權的過程。在此環(huán)節(jié)中，商業(yè)銀行需要承擔的稅費主要有：

　　1.營業(yè)稅：銀行取得抵債資產(chǎn)實際上是以抵債資產(chǎn)作價的金額收回對債務人的債權，該債權包含貸款本金和應收未收利息兩部分。由于核算期不同（是否超過90天），應收未收利息又分為已稅利息收入和未稅利息收入。因此，抵債資產(chǎn)在取得時需要區(qū)分不同情況進行營業(yè)稅處理。具體如下：

　　·當?shù)謧Y產(chǎn)的抵債金額小于貸款本金時，銀行未收到應收未收利息，應收未收利息就不確認為銀行的利息收入，因此不需要繳納營業(yè)稅。此時若已稅的應收未收利息超過核算期（90天）后仍未收回的，可以從以后的營業(yè)額中減除。

　　·當?shù)謧Y產(chǎn)的抵債金額大于貸款本金小于等于應收未收利息時，抵償?shù)膽瘴词绽⒃诙愂丈弦_認為利息收入繳納營業(yè)稅，但要區(qū)分已稅和未稅應收未收利息。已稅應收未收利息收入因在計提時已申報繳納了營業(yè)稅，不需再繳納營業(yè)稅；而未稅應收未收利息收入則應在取得抵債資產(chǎn)時計入利息收入繳納營業(yè)稅。

　　·當?shù)謧Y產(chǎn)的抵債金額大于貸款本金和應收未收利息時，超出的部分為債務人所有，如不退還給債務人，則應確認營業(yè)外收入，不繳納營業(yè)稅。

　?。?）印花稅：在實施以物抵貸的過程中， 債務人、擔保人或第三人實際上是轉(zhuǎn)移了抵債資產(chǎn)的所有權。根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的，應就雙方訂立的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。

　　（3）契稅：根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，承受土地、房屋權屬時，受讓方要繳納契稅。

　　2、財政部 國家稅務總局<關于營業(yè)稅若干政策問題的通知>>財稅〔2003〕16號：（二十）單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。

　　單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。

　　3、  處置環(huán)節(jié)涉及的地方稅收商業(yè)銀行處置抵債資產(chǎn)視同銷售處理。

　?。?）營業(yè)稅：根據(jù)營業(yè)稅有關規(guī)定，銷售不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)要按規(guī)定繳納營業(yè)稅。但不同的應稅抵債資產(chǎn)計算營業(yè)稅稅基時會有所不同，具體如下：處置不動產(chǎn)和土地使用權。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規(guī)定，以全部收入減去抵債資產(chǎn)抵入時的價格后的余額為營業(yè)額，即差額征稅。

　　處置其他無形資產(chǎn)。除土地使用權外，轉(zhuǎn)讓抵債的版權、商標權、專利權、專有技術使用權等權利資產(chǎn)時，應以轉(zhuǎn)讓收入計算繳納營業(yè)稅，即全額征稅。

　?。?）印花稅：抵債資產(chǎn)處置環(huán)節(jié)涉及的印花稅同取得環(huán)節(jié)基本一致。

　?。?）土地增值稅：當處置的抵債資產(chǎn)為國有土地使用權、地上建筑物及其附著物時，應按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定計算繳納土地增值稅。處置后能夠進行清算的，則要規(guī)定計算繳納土地增值稅；不能進行清算，則應按處置收入的一定比例征收繳納土地增值稅。

　　在以上三個環(huán)節(jié)中除了需要繳納上述稅款外，還需要按實際繳納的營業(yè)稅計算繳納城市維護建設稅及教育費附加。

　本信息為收費會員專享內(nèi)容，此條免費。想獲得更多專業(yè)答疑或精彩會員內(nèi)容，請注冊為會員或與客服聯(lián)系申請成為收費會員。

立即成為會員>>        詳情請致電010-82318888 或400 810 4588！

成為會員可享受以下服務：

1.答疑全天候　　　　2.贈送輔導基金　　　　3.期刊發(fā)表論文　　　　4.會員專享期刊
　　5.內(nèi)訓直通車　　　　6.財稅圖書館　　　　　7.專家上門　　　　　　8.財稅法規(guī)庫   
       財稅公開課、職務特訓班           新政解讀、視頻直播課
       財稅移動課程、財稅手機報實務網(wǎng)絡課程

更多會員內(nèi)容，請查看>>