2014年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試時(shí)間為11月1日。為了幫助您更好的通過(guò)2014年經(jīng)濟(jì)師考試，全面了解2014年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試的相關(guān)重點(diǎn)，網(wǎng)校整理了中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試教材房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)高頻考點(diǎn)，供您參考，希望對(duì)您有所幫助！

第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

考點(diǎn)一：出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總投資基本上就等于其總

成本費(fèi)用。

（一）出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入

出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷(xiāo)

售收入，其現(xiàn)金流入也主要以房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收

入體現(xiàn)。

（二）出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出

1.土地取得成本

（1）土地使用權(quán)出讓金。

（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

（3）土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用。

（4）土地使用權(quán)取得稅費(fèi)。包括取得土地使用權(quán)的

契稅和手續(xù)費(fèi)等。

2.開(kāi)發(fā)成本

（1）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。

（2）建筑安裝工程費(fèi)。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。是指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供暖、供氣、排污等工程費(fèi)用。

（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

（5）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。一般包括市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。

3.開(kāi)發(fā)費(fèi)用

（1）管理費(fèi)用。是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，例如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。

（2）銷(xiāo)售費(fèi)用。是指房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中發(fā)生的支出，主要包括廣告宣傳推廣費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)等。

（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用。是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息支出和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用兩部分。

①利息支出。包括建設(shè)投資借款利息（即長(zhǎng)期借款利息）和流動(dòng)資金借款利息。建設(shè)投資借款利息的計(jì)算公式為：

每年支付的利息=年初本金累計(jì)額×年利率 （6-26）

流動(dòng)資金借款利息的計(jì)算公式為：

流動(dòng)資金利息=流動(dòng)資金借款累計(jì)金額×年利率 （ 6-27）

②其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。主要包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用

4.銷(xiāo)售稅費(fèi)

（1）營(yíng)業(yè)稅及附加。包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

（2）其他銷(xiāo)售稅費(fèi)。包括交易手續(xù)費(fèi)等。

考點(diǎn)二：經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

（一）經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入

經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金

收益、自營(yíng)收入、房地產(chǎn)增值等方面。

（二）經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出

1.固定資產(chǎn)投資

2.經(jīng)營(yíng)成本

（1）人工費(fèi)

（2）公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)。

（3）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)。

（4）清潔衛(wèi)生費(fèi)。

（5）保安費(fèi)用。

（6）辦公費(fèi)。

（7）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。

（8）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。

（9）保險(xiǎn)費(fèi)。

（10）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)。

（11）法定規(guī)費(fèi)。

（12）房產(chǎn)稅。

考點(diǎn)三：房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

從現(xiàn)金流入看，購(gòu)買(mǎi)型房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目與經(jīng) 營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本相同，主要包括租金收 入、自營(yíng)收入和轉(zhuǎn)讓收入。從現(xiàn)金流出看，購(gòu)買(mǎi)型房地產(chǎn)置業(yè)投資

主要由購(gòu) 買(mǎi)房地產(chǎn)的投資和運(yùn)營(yíng)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成本兩部分組成。