開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務應繳哪些稅

來源: 高太君侯志勇編輯： 2009/05/15 13:35:49　　字體：大小

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　　“今年，我公司在商品房開發(fā)過程中，與被拆遷戶簽訂了很多房屋回遷（房屋產(chǎn)權調(diào)換）合同，即按被拆遷人房屋原面積拆一還一，給予其同面積房屋回遷安置。開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務涉及哪些稅種？”近日，吉林省白城市家馨房產(chǎn)公司王會計向省地稅局12366納稅服務熱線詢問。咨詢員小張對此作了詳細解答。

　　回遷房或拆遷安置房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區(qū)內(nèi)的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標準，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。具體來說，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務應納稅種主要有以下幾種。

　　1.契稅?！?a href="http://sinada.com.cn/new/63/67/95/1997/1/ad3032901111179913663c.htm">契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第八條規(guī)定，契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。國家對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的房屋回遷業(yè)務并沒有規(guī)定相關的減免政策，因此，開發(fā)商在取得土地等不動產(chǎn)時，需要按全額計算契稅，不可以扣除回遷業(yè)務中相當于拆遷補償?shù)牟糠帧?

　　2.營業(yè)稅。國家稅務總局《關于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函〔2007〕768號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關規(guī)定，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

　　開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務，開發(fā)商應在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計稅依據(jù)；如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計稅，差價部分按實際計稅。

　　3.印花稅?！?a href="http://sinada.com.cn/new/63/67/95/1988/9/ad08237011192988911190c.htm">印花稅暫行條例施行細則》第五條規(guī)定，條例所說的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。房屋回遷合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調(diào)換時，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同?？梢?，房屋回遷合同屬于一種交換式的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)。

　　另外，財政部、國家稅務總局《關于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）第四條規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

　　因此，房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。

　　4.土地增值稅?！?a href="http://sinada.com.cn/new/63/67/102/1993/1/ad52180101111139911150c.htm">土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悓嵤┘殑t》第十一條規(guī)定，條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

　　可見，開發(fā)商發(fā)生的房屋回遷業(yè)務不屬于免征土地增值稅的情形。因此，開發(fā)商應按規(guī)定計算土地增值稅。

　　5.企業(yè)所得稅。國家稅務總局《關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）第一條（四）項規(guī)定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的房屋回遷業(yè)務具有特殊性，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務進行企業(yè)所得稅處理時，等面積回遷部分既要按收入確認條件確認收入，又要按規(guī)定歸集開發(fā)成本。

責任編輯：冠

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