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2012注冊會計師《經(jīng)濟法》預習：不動產(chǎn)物權變動的基本規(guī)則
注冊會計師考試《經(jīng)濟法》科目
第八章 物權法律制度
知識點十、不動產(chǎn)物權變動的基本規(guī)則
不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
根據(jù)這條規(guī)定，不動產(chǎn)登記采用登記生效主義，即不動產(chǎn)的物權變動不僅需要當事人的法律行為或其他法律事實，還需要登記這個法律事實才能完成不動產(chǎn)物權的變動。如當事人訂立了合法有效的房屋買賣合同后，只有依法辦理了所有權轉(zhuǎn)讓登記以后，才能發(fā)生房屋所有權變動的法律后果。即使雙方當事人支付了價款，交付了房屋，只要沒有辦理所有權變動的登記，不發(fā)生房屋所有權變動的法律后果。
所謂“法律另有規(guī)定的除外”的情形主要有三種：
| 可以不登記的 | 依法屬于國家所有的自然資源 | |
| 他物權的變動不以登記為生效要件，而是以登記為對抗要件的 | （1）土地承包經(jīng)營權自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 ?。?）地役權自地役權合同生效時設立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 ?。?）已經(jīng)登記的宅基地使用權轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。 | |
| 非以法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權變動也不要求以登記為生效要件 | ?。?）因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發(fā)生效力。 ?。?）因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。 ?。?）因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力?！?/td> | 獲得權利的主體在處分該物權時，仍應當依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。（取得時可以不登記，轉(zhuǎn)讓時要登記） |
【相關考點】以不動產(chǎn)設立抵押時，應當辦理抵押登記（未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力）。
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