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個人出租不動產(chǎn)，普票專票到底應該怎么開？
案例導入
曹老漢是我國大陸境內公民，2020年8月1日出租其自有商品房給安徽A信息公司，月租金含稅價9.80萬元，一次性收取1年租金117.60萬元。安徽A信息公司要求曹老漢提供增值稅專用發(fā)票。
01曹老漢能向稅務機關申請開具增值稅專用發(fā)票嗎？
02普票、專票有何不同？
下面就帶你來看看個人出租不動產(chǎn)
普票專票有何不同？
1、開具專票
個人出租不動產(chǎn)可向稅務機關申請代開專票自然人出租不動產(chǎn)，可以向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申請代開增值稅發(fā)票，承租方為自然人的，不得開具增值稅專用發(fā)票。其中，出租住房的，應按5%的征收率減按1.5%繳納增值稅；出租非住房的，應按5%的征收率繳納增值稅。
法律依據(jù)：《國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）第四條 小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。
第八條 其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應納稅款： 出租住房：應納稅款＝含稅銷售額÷〔1+5%）×1.5%出租非住房：應納稅款＝含稅銷售額÷〔1+5%）×5% 第十一條 小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申請代開增值稅發(fā)票?！ ∑渌麄€人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申請代開增值稅發(fā)票。
第十二條 納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。增值稅中的“其他個人”就是自然人。 因此，曹老漢出租非住房，可向主管稅務機關申請代開增值稅專用發(fā)票，按5%的征收率應繳增值稅5.60萬元。
2、開具普票
一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，分攤后的月租金收入未超過10萬元的免稅
自然人出租房屋，不管是住房還是非住房，采取一次性收取租金形式取得出租房屋的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。
政策依據(jù)①：
《國家稅務總局關于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2019年第4號）……四、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。
政策依據(jù)②：
《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局令2008年第50號）……第九條 條例第一條所稱單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。條例第一條所稱個人，是指個體工商戶和其他個人。根據(jù)以上規(guī)定，曹老漢出租房屋給安徽A信息公司，一次性收取1年租金117.60萬元，如果向主管稅務機關申請代開增值稅普通發(fā)票，則免繳增值稅5.60萬元。
溫馨提示對個人按市場價格出租的居民住房，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收，減按10%的稅率征收個人所得稅。
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