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【考點詳解】【經(jīng)典例題】

第一講：資產(chǎn)評估概述【考點詳解】

資產(chǎn)評估原則是規(guī)范資產(chǎn)評估行為和業(yè)務(wù)執(zhí)行的規(guī)則或標準， 包括工作原則和經(jīng)濟技術(shù)原則兩個層面。

一、資產(chǎn)評估工作原則

獨立、 客觀、 公正。 這既是工作原則， 也是對評估主體的職業(yè)道德要求。

《資產(chǎn)評估法》第一章總則第四條： 評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員開展業(yè)務(wù)應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)和評估準則， 遵循獨立、 客觀、 公正的原則。

《資產(chǎn)評估基本準則》第二章基本遵循第四條： 資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)應(yīng)當遵守法律、 行政法規(guī)的規(guī)定， 堅持獨立、 客觀、 公正的原則。

二、資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則

資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則， 是指在開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準則， 為資產(chǎn)評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中的專業(yè)判斷提供技術(shù)依據(jù)。

（一）供求原則

（１）供求原則是基于供求關(guān)系影響商品價格的原理。

（２）供求規(guī)律對商品價格形成的作用： 假定其他條件不變， 商品的價格隨需求的增長而上升， 隨供給的增加而下降。 盡管商品價格隨供求變化并不成固定比例變化， 但變化的方向具有規(guī)律性。

（３）第（２）條供求規(guī)律同樣適用于資產(chǎn)價值的評估。 資產(chǎn)評估專業(yè)人員在判斷資產(chǎn)價值時，應(yīng)充分考慮和依據(jù)供求原則： 均衡價格是需求和供給共同作用的結(jié)果， 在均衡價格中， 生產(chǎn)費用和效用是影響價格的兩個均等因素， 因此資產(chǎn)評估既需要考慮資產(chǎn)的購建成本， 又需要考慮資產(chǎn)的效用。

（二）最高最佳使用原則

最高最佳使用原則依據(jù)價值理論原理， 強調(diào)商品在交換時， 應(yīng)以最佳用途及利用方式實現(xiàn)其價值。

最高最佳用途的確定一般需要考慮以下幾個因素：

（１）確定該用途法律上是否許可， 必須考慮該項資產(chǎn)使用的法律限制。

（２）確定該用途技術(shù)上是否可能， 必須是市場參與者認為合理的用途。

（３）確定該用途財務(wù)上是否可行， 必須考慮在法律上允許且技術(shù)上可能的情況下， 使用該

資產(chǎn)能否產(chǎn)生足夠的收益或現(xiàn)金流量， 從而在補償資產(chǎn)用于該用途所發(fā)生的成本后， 仍然能夠滿足市場參與者所要求的投資回報。

（三）替代原則

替代原則是指價格最低的同質(zhì)商品對其他同質(zhì)商品具有替代性， 即相同效能的資產(chǎn)， 最低價格的資產(chǎn)需求最大。 正確運用替代原則是資產(chǎn)評估公正性的重要保證。

作為理性的投資者： 當面對具有相同效用的物品時， 必定選擇價格較低的； 當面對價格相同的物品時， 必定選擇效用較大的。

在同一市場上： 如果具有相同使用價值和質(zhì)量的商品， 具有不同的交換價值或價格， 買方會選擇價格較低的。 賣方， 如果可以將商品賣到更高的價格水平上， 他會在較高的價位上出售商品。

（四）預(yù)期收益原則

預(yù)期收益原則是資產(chǎn)評估專業(yè)人員判斷資產(chǎn)價值的一個最基本的依據(jù)。

資產(chǎn)具有價值是由于它能夠為其擁有者或控制者帶來未來經(jīng)濟利益。 因此， 在資產(chǎn)評估過程中， 資產(chǎn)的價值應(yīng)當基于其對未來收益的預(yù)期加以決定， 而不是考慮過去的生產(chǎn)成本或銷售價格。

（五）貢獻原則

（１）根據(jù)邊際收益原理， 各生產(chǎn)要素價值的大小可依據(jù)其對總收益的貢獻來衡量。 貢獻原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)某一構(gòu)成部分的價值， 取決于它對所在資產(chǎn)組合或完整資產(chǎn)整體價值的貢獻， 或者根據(jù)當缺少它時對整體價值的影響程度來確定。

（２）貢獻原則主要適用于：

①確定構(gòu)成整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻；

②當整體資產(chǎn)缺少該要素資產(chǎn)將蒙受的損失。

（３）貢獻原則是預(yù)期收益原則在某種情況下的具體應(yīng)用。

（六）評估時點原則

（１）必須評估基準日的原因： 資產(chǎn)評估具有動態(tài)性特點， 資產(chǎn)的價值會隨著時間因素的變化而變化。

（２）評估基準日： 為了使資產(chǎn)評估得以操作， 同時又能保證資產(chǎn)評估結(jié)論可以被市場檢驗， 在資產(chǎn)評估時， 必須假定市場條件固定在某一時點， 這一時點就是評估基準日。 它為資產(chǎn)評估提供了一個時間基準。

（３）評估時點原則是對交易假設(shè)和公開市場假設(shè)的一個反映。 評估基準日為“特定的時間點”， 資產(chǎn)評估專業(yè)人員的價值意見為該時間點的價值意見， 價值標準是該時間點適用的價值標準。

（七）外在性原則

（１）外在性原則是指， “外在性”會對相關(guān)權(quán)利主體帶來自身因素之外的額外收益或損失，從而影響資產(chǎn)的價值， 并對資產(chǎn)的交易價格產(chǎn)生直接的影響。

（２）資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)充分關(guān)注“外在性”給被評估資產(chǎn)帶來的損失或收益以及這種損失或收益對資產(chǎn)價值的影響。

如， 在對房屋建筑物進行評估時， 房屋周邊開發(fā)的程度、 環(huán)境狀況等因素與房屋本身的所有權(quán)無關(guān)， 但對房屋價格有重要影響， 這一影響有時甚至不亞于房屋本身的造價。 環(huán)境因素對房屋建筑物評估價值的影響實際上就是“外在性”對房屋建筑物價值影響的體現(xiàn)。

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