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知識點：房產(chǎn)稅計稅依據(jù)、應(yīng)納稅額計算

·計稅依據(jù)

1.自用：房產(chǎn)計稅余值

房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計繳，各地扣除比例由當?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定

（1）房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算；未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

（2）房產(chǎn)原值包括與房屋不可分割的附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。

主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機、過道、曬臺等

屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)，照明線從進線盒聯(lián)接管算起

為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

（3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

（4）對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；

對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

（5）凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅：

 √房屋原值折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定

√對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅

（7）對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等

宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價

（8）產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人按余值繳納房產(chǎn)稅。

2.出租：租金收入

√以勞務(wù)或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定租金標準，依率計征

√對出租房產(chǎn)，約定免收租金期限的，在免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

√出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅

3.投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)

（1）投資聯(lián)營的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待

√參與投資利潤分紅，共擔經(jīng)營風險的，以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅

√收取固定收入，不承擔經(jīng)營風險，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅

（2）融資租賃房屋

√依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅；

√融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房地產(chǎn)

√由實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅

√自營的：按房產(chǎn)余值計稅；

√沒有原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)核定

出租的：按租金收入計稅。

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