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第三節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

一、 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件和限制

（一） 轉(zhuǎn)讓條件

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提

以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（2條）

按出讓合同約定已支付全部土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書

進(jìn)行房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，但投資額不含土地使用權(quán)出讓金；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（3條）

由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓

由受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金

經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方將房地產(chǎn)收益中的土地收益上繳國(guó)家

【例題·單選題】【2006年試題】M公司取得了某成片土地的土地使用權(quán)，并按合同約定進(jìn)行成片土地開發(fā)，若M公司要轉(zhuǎn)讓該土地的土地使用權(quán)，應(yīng)滿足的條件是（ ）

A.取得土地使用權(quán)兩年以后

B.完成開發(fā)投資總額的25%以上（不含土地使用權(quán)出讓金）

C.完成開發(fā)投資總額的25%以上（含土地使用權(quán)出讓金）

D.形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

【答案】D

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制

轉(zhuǎn)讓合同期限和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過(guò)原出讓合同規(guī)定，轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用期限為土地使用權(quán)出讓合同期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限

原出讓合同規(guī)定的土地使用受讓人的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物等所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓（房隨地走）

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，規(guī)劃用途改變，需經(jīng)土地管理部門與規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并調(diào)整出讓金

【例題1·單選題】【2007年試題】下列關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（ ）

A.成片開發(fā)土地使用權(quán)只能成片轉(zhuǎn)讓

B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑阿物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移

C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

D.成片開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的前提是必須形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件

【答案】A

【例題2·單選題】【2006年試題】下列關(guān)于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（ ）

A.土地使用權(quán)出讓是一種國(guó)家壟斷行為

B.土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度基于所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則

C.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有土地都可以直接出讓

D.土地使用權(quán)出讓年限屆滿前一年，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期

【答案】C

【解析】只有國(guó)有土地可以出讓，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地未必全是國(guó)有土地，或者其使用權(quán)已經(jīng)出讓了

【例題3·單選題】【2005年試題】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)（ ）

A.是否轉(zhuǎn)讓由雙方議定

B.由轉(zhuǎn)讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓

C.由受讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓

D.隨之轉(zhuǎn)讓

【答案】D

【解析】房隨地走

二、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式

出售，交換，贈(zèng)與

三、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序

申請(qǐng)-審批-簽訂轉(zhuǎn)讓合同-公證-登記