《國家稅務總局關于印發(fā)＜房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法＞的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）已經(jīng)于2009年3月份發(fā)布，自2008年1月1日實施。由于此前內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)適用的關于企業(yè)所得稅的文件不同，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)適用《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號），而外資房地產(chǎn)企業(yè)適用《國家稅務總局關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2001]142號），新文件（國稅發(fā)〔2009〕31號）統(tǒng)一了此前的這兩個文件，使得內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)稅收地位趨于平等。但是，此前房地產(chǎn)企業(yè)適用的企業(yè)所得稅稅率為33%，而2008年以后適用的企業(yè)所得稅稅率為25%，那么企業(yè)預售收入按原稅率預繳的企業(yè)所得稅，在2008年及以后預售收入實現(xiàn)銷售時應當如何轉回呢？

　　下面，舉例分析解決。

　　ABC房地產(chǎn)有限公司2007及以前年度預售房收入10，000，000.00元，適用企業(yè)所得稅稅率33%，適用預計毛利率10%.2008年該部分房屋全部實現(xiàn)收入，實際毛利率25%.忽略其他稅金及附加，請根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號文要求，分析ABC房地產(chǎn)有限公司企業(yè)所得稅相關情況。

　　1、ABC房地產(chǎn)有限公司2007及以前年度預售房收入應預繳企業(yè)所得稅情況。2007及以前年度應預繳企業(yè)所得稅=10，000，000.00×10%×33%=330，000.00元，會計處理如下：

　　借：其他應收款330，000.00

　　　貸：銀行存款330，000.00

　　 2、2008年應交企業(yè)所得稅。2008年實現(xiàn)收入應繳納企業(yè)所得稅=10，000，000.00×25%×25%=625，000.00元，2008年度應補交企業(yè)所得稅=10，000，000.00×（25%-10%）×25%=375，000.00元，會計處理如下：

　　（1）借：所得稅625，000.00

　　　　　　貸：應交稅金—企業(yè)所得稅625，000.00

　�。�2）借：應交稅金—企業(yè)所得稅375，000.00

　　　　　　貸：銀行存款375，000.00

　　　3、結轉預繳企業(yè)所得稅。會計處理如下：

　　　借：應交稅金—企業(yè)所得稅250，000.00（62500.00-37500.00）

　　　　貸：其他應收款250，000.00

　　這樣，矛盾就出來了，原來預繳的330，000.00元企業(yè)所得稅中，有80，000.00元轉不回來了，這正是原企業(yè)所得稅稅率與新企業(yè)所得稅稅率的差異造成的，即10，000，000.00×10%×（33%-25%）=80，000.00元。那么，這80，000.00元預繳的企業(yè)所得稅應當如何處理呢？

　　由于按照2007及以前年度預售房收入預計毛利額預繳了企業(yè)所得稅，根據(jù)稅法實體從舊的原則，應當追溯為這是當時的納稅義務，應當計入2007及以前年度的當期損益。這樣的話，原企業(yè)所得稅稅率與新企業(yè)所得稅稅率造成的差異額80，000.00元，應當追溯確認為2007及以前年度的損益，調(diào)整以前年度未分配利潤。會計處理如下：

　　（1）借：以前年度損益調(diào)整——所得稅80，000.00

　　　　　　貸：其他應收款80，000.00

　�。�2）借：未分配利潤80，000.00

　　　　　　貸：以前年度損益調(diào)整——所得稅80，000.00

這樣，由于新舊企業(yè)所得稅稅率差異造成的預繳企業(yè)所得稅未能轉回部分金額就解決了。