各市（地）地方稅務(wù)局：

　　根據(jù)土地增值稅清算工作的需要，結(jié)合我省土地增值稅清算工作現(xiàn)狀，現(xiàn)就涉及的有關(guān)業(yè)務(wù)問題明確如下：

　　一、關(guān)于扣除項目有關(guān)問題

　?。ㄒ唬┎鸪`建項目支出的扣除

　　拆除違建項目支出是企業(yè)在項目建設(shè)過程中實際發(fā)生的成本費用，應(yīng)準(zhǔn)予在計算土地增值稅時扣除；但支付的罰款不應(yīng)予以扣除。

　?。ǘ┎疬w補償費的扣除

　　在確定拆遷補償費扣除金額時，將拆遷（回遷）合同作為確定扣除項目金額的依據(jù)。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)費用的扣除

　　對沒有發(fā)生借款費用的企業(yè)，因不發(fā)生財務(wù)費用中的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的百分之五以內(nèi)據(jù)實扣除。

　?。ㄋ模┩豁椖坎煌愋头康禺a(chǎn)成本費用的分?jǐn)?

　　屬于同一項目建造不同類型房地產(chǎn)共同的成本費用，應(yīng)按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積占整個項目可售總建筑面積的比例，確定項目的扣除金額。

　　二、關(guān)于拆遷安置戶土地增值稅的清算問題

　?。ㄒ唬Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)建造的用于安置拆遷戶的回遷安置房，視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；對回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，計入銷售收入。

　?。ǘ╅_發(fā)企業(yè)采取異地安置的，異地安置的房屋價值可按當(dāng)期市場價格視同貨幣安置計入開發(fā)成本。

　　（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入開發(fā)成本。

　　三、關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定問題

　　2008年12月31日之前開發(fā)銷售的房地產(chǎn)，根據(jù)黑地稅發(fā)〔2007〕119號文件規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)是:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格的1.4倍以下。

　　根據(jù)黑政發(fā)〔2008〕127號文件規(guī)定，從2009年1月1日起至2010年12月31日止，享受普通商品住房優(yōu)惠政策的住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：容積率在1.0以上，建筑面積在180平方米以下，價格在當(dāng)?shù)厣唐纷》科骄鶅r格1.5倍以內(nèi)。

　　四、關(guān)于停車位收入征收土地增值稅問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租停車位，所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不應(yīng)征收土地增值稅；所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。

　　五、關(guān)于核定征收問題

　?。ㄒ唬┰谕恋卦鲋刀惽逅阒蟹弦韵聴l件之一的，可實行核定征收。

　　1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

　　2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　　3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

　　4、符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

　　5、申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　（二）核定征收率自2010年1月1日起按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅核定征收率為1-1.5%。

　　2、除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅為3%。

　　3、除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目為5%。

二○一○年五月十九日