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【問題】
房地產企業(yè)確認銷售收入的條件有哪些?
【解答】
《企業(yè)會計準則第14號——收入》規(guī)定,銷售商品的收入只有在符合以下全部條件的情況下才能予以確認:
(1)企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;
(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續(xù)管理權,也沒有對已售出商品實施控制;
?。?)與交易相關的經濟利益能夠流入企業(yè);
?。?)相關的收入和成本能夠可靠地計量。
在實務工作中,有的認為,在收到預售房款或簽字正式銷售合同后便可確認收入實現。
我們認為,這種情況不符合上述標準第一條的規(guī)定,不應確認。否則有提前確認收入之嫌。
也有的認為,只有產權過戶方能確認收入實現。我們認為,產權過戶涉及多個政府部門,是僅具法律形式意義的收入實現,與真實情況也有出入,有推遲確認收入之嫌,不符合實質重于形式原則。正確、真實確認房地產企業(yè)的收入實現,應具備以下四項具體條件:
?。?)工程已經竣工并驗收合格;
?。?)具有經購買方認可的結算通知書;
?。?)履行了銷售合同規(guī)定的義務,且價款已經取得或確信可以取得;
(4)成本能夠可靠地計量。
房地產企業(yè)(建造承包商)在什么情況下可采用完工百分比法確定收入實現?《企業(yè)會計制度》第95條規(guī)定,固定造價合同符合下列四個條件可采用完工百分比法確認收入:
?。?)合同總收入能夠可靠地計量;
?。?)與合同相關的經濟利益能夠流入企業(yè);
?。?)在資產負債表日后合同完工進度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定;
?。?)為完成合同已經發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量,以便實際合同成本能夠與以前的預計成本相比較。
中國證監(jiān)會發(fā)行部也曾明確,除代建房產可使用完工百分比法確認銷售收入實現外,房地產企業(yè)收入不能根據完工百分比法來確認。代建房產實際上要求有建造合同。歸納起來,其條件有:
?。?)有建造合同,并且合同不可撤銷的;
(2)買方累計付款超過銷售價格的一定比例(一般為50%);
(3)其余應收款能夠收回;
?。?)開發(fā)項目的完成程度能夠可靠地確定。
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