各市、縣（區(qū)）地稅局，省、各設(shè)區(qū)市地稅局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地稅局外稅分局，泉州、南平市地稅局征收分局：正保會計網(wǎng)校正保會計網(wǎng)校

　　為配合國家開展土地市場的治理整頓，發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則>的通知》（國稅發(fā)〔2007〕132號）等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

　　一、關(guān)于土地增值稅預(yù)征管理

　?。ㄒ唬┱{(diào)整平均預(yù)征率。從2008年5月1日起，我省土地增值稅平均預(yù)征率改為普通住宅1%－2%、非普通住宅2%－3%、非住宅及別墅4－5%，各地在幅度內(nèi)確定當(dāng)?shù)剡m用預(yù)征率并上報省局備案。

　　（二）推行單項(xiàng)預(yù)征率。對增值率明顯偏高的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行單項(xiàng)預(yù)征率，即：在房地產(chǎn)預(yù)售環(huán)節(jié)，根據(jù)售價及工程建設(shè)總投資預(yù)算，測算應(yīng)納土地增值稅稅額，以預(yù)計的應(yīng)納稅額除以預(yù)計的轉(zhuǎn)讓收入計算一個比例，作為預(yù)征率，在每次預(yù)收房款時，按每筆收入乘以該預(yù)征率，以此計算每次應(yīng)預(yù)繳的稅款。單項(xiàng)預(yù)征率不得低于平均預(yù)征率。

　　納稅人在財務(wù)賬冊上應(yīng)對適用不同預(yù)征比例的房地產(chǎn)分別核算；對不能分開核算的，從高適用預(yù)征比例征收土地增值稅。各地地稅機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對土地增值稅預(yù)征的監(jiān)督管理，通過與營業(yè)稅稅款入庫數(shù)據(jù)比對等方式監(jiān)控稅源，對未按規(guī)定預(yù)繳稅款的行為應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定加收滯納金。

　　二、關(guān)于土地增值稅清算

　?。ㄒ唬┘訌?qiáng)清算管理。各地要嚴(yán)格按《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》規(guī)定，對清算項(xiàng)目按普通住宅、非普通住宅和非住宅分別計征土地增值稅。對符合國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定的清算條件的項(xiàng)目應(yīng)按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，逾期不辦理清算的按稅收征管法第62條進(jìn)行處罰。對納稅人不進(jìn)行清算申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，按稅收征管法第64條規(guī)定處罰。對稅務(wù)機(jī)關(guān)通知辦理清算申報而拒不申報、提供虛假納稅資料造成不繳或者少繳稅款的，按稅收征管法第63條規(guī)定處罰。

　　對本通知下發(fā)前已符合應(yīng)清算條件至今尚未按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)于6月30日前到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。逾期不辦理的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將按稅收征管法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　?。ǘ┩恋卦鲋刀惪鄢?xiàng)目金額的計算。對同一項(xiàng)目中包含不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額在不同類型房地產(chǎn)間的分?jǐn)傇瓌t上按可售面積計算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方式計算分?jǐn)?。具體事宜由設(shè)區(qū)市地稅局明確。

　?。ㄈ┰O(shè)定四項(xiàng)開發(fā)成本預(yù)警值。鑒于我省各地開發(fā)成本存在較大差異，省局不做統(tǒng)一規(guī)定。但各設(shè)區(qū)市局應(yīng)按國稅發(fā)〔2006〕187號文規(guī)定，參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，對前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等四項(xiàng)開發(fā)成本設(shè)定預(yù)警值。對土地增值稅清算過程中，四項(xiàng)開發(fā)成本明顯高于預(yù)警值，又無正當(dāng)理由的，可按預(yù)警值進(jìn)行計算扣除。

　　三、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收率

　　對清算過程中發(fā)現(xiàn)符合國稅發(fā)〔2006〕187號文所規(guī)定的土地增值稅核定征收情形的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，分別按以下規(guī)定實(shí)行核定征收：

　?。ㄒ唬?006年1月1日前已竣工且銷售完畢但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照稅款所屬時期適用的預(yù)征率核定；

　?。ǘ?006年1月1日起至2008年6月30日止，已竣工且銷售完畢但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷售額的3%核定征收。

　?。ㄈ?008年7月1日起，按銷售額的5%或主管地稅機(jī)關(guān)確定的單項(xiàng)預(yù)征率核定。

　　主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對實(shí)行核定征收土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件1）送達(dá)納稅人。

　　四、關(guān)于中介參與清算鑒證的問題

　　中介機(jī)構(gòu)在參與我省土地增值稅清算鑒證過程中，除對銷售普通住宅與非普通住宅進(jìn)行清算鑒證外，還應(yīng)就銷售非住宅部分進(jìn)行清算鑒證，并在《企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項(xiàng)說明及有關(guān)附表》中體現(xiàn)，同時報送《土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非住宅）表》（見附件2）。具體鑒證辦法參照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)〔2007〕132號）執(zhí)行。

　　附件：

　　1、土地增值稅核定征收通知書

　　2、土地增值稅清算稅款鑒證（非住宅）明細(xì)表

　　二OO八年四月七日

　　附件1

土地增值稅核定征收通知書

　　地稅土地增值稅核定    號

納稅人：

　　根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的有關(guān)規(guī)定，決定對你（單位）                        項(xiàng)目按確定的銷售收入  %的征收率核定征收土地增值稅。

　　核定征收的理由如下：

　　限你（單位）自收到本通知書之日起           日內(nèi)到         申報納稅。

　　你（單位）對本決定如有異議，必須先依照本決定的期限繳納稅款或者提供相應(yīng)的擔(dān)保，然后可自上述款項(xiàng)繳清或者提供相應(yīng)擔(dān)保被稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)之日起六十日內(nèi)依法向                申請行政復(fù)議。

　　簽章：
年   月   日

　　注：本通知一式二份，一份交納稅人，一份稅務(wù)機(jī)關(guān)留存

　　附件2：土地增值稅清算稅款鑒證（非住宅）明細(xì)表（略）