各市、地地方稅務(wù)局：

　　為了進一步加強土地增值稅的征收管理，省局制定了《山東省土地增值稅征收管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)問題，請及時報告省局。

　　附件：山東省土地增值稅征收管理暫行辦法

　　山東省土地增值稅征收管理暫行辦法

　　第一條為加強土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于我省各級地方稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的征收和管理。

　　第三條土地增值稅由納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)具體負責(zé)征收和管理。

　　第四條凡在我省境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），均應(yīng)按照本辦法規(guī)定繳納土地增值稅。

　　第五條納稅人應(yīng)分別不同情況向主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅納稅登記和申報手續(xù)，并按規(guī)定交納土地增值稅。

　　（一）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可證后，十日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送《土地增值稅項目登記表》，并在每次轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)時，依次填報表中規(guī)定的內(nèi)容；在每次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后7日內(nèi)，填寫《土地增值稅納稅申報表一》，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅登記和納稅申報，并按規(guī)定繳納土地增值稅。

　?。ǘ┓欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅人，應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起7日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)填報《土地增值稅申報表二》，辦理納稅手續(xù)，并在地稅機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

　?。ㄈ┘{稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)地稅機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由當(dāng)?shù)氐囟悪C關(guān)根據(jù)情況確定，納稅人按照地稅機關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

　?。ㄋ模{稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)在取得收入次月7日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報手續(xù)，并按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

　?。ㄎ澹┘{稅人向主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅登記、申報手續(xù)時，應(yīng)認真填報項目登記表和納稅申報表，并分別情況提供立項報告、計委批復(fù)、土地使用權(quán)受上合同、房地產(chǎn)開發(fā)項目許可證、房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)證書、土地使用很可能證書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)開展項目許可證、房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)證書、土地使用權(quán)證書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料。

　　第六條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上土地的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別向當(dāng)?shù)氐囟悪C關(guān)申報納稅。

　　第七條凡是發(fā)生下列情況：（1）出售舊房及建筑物的；（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（3）提供扣除金額不實的；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，納稅人必須到經(jīng)省地方稅務(wù)局確認、委托的由政府部門批準(zhǔn)的具有房地產(chǎn)評估資格的機構(gòu)進行評估。評估結(jié)果由稅務(wù)機關(guān)確認后按評估價格計算征收土地增值稅。屬于納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅需要而進行評估發(fā)生的評估費用，允許在計算增值額時予以扣除，屬于隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情況形成而按評估價格計算土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不得扣除。

　　第八條關(guān)于涉稅房地產(chǎn)評估及確認業(yè)務(wù)的管理，按照《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)涉稅評估業(yè)務(wù)管理辦法》執(zhí)行。

　　第九條對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目全部峻工結(jié)算前預(yù)售房地產(chǎn)權(quán)得收入，應(yīng)根據(jù)山東省地方稅務(wù)局確定的預(yù)征辦法和預(yù)證率，按月預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后財進行清算，多退少補。

　　第十條土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減除《條例》及《細則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額即增值額為計稅依據(jù)。

　　第十一條《條例》及《細則》規(guī)定的計算土地增值稅的扣除項目：

　　（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。指納稅人為取得土地便條以所支付的地價款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。以有償轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的扣除金額包括取得時實際支付的全部價款；以出讓方式取得土地使用權(quán)的，扣除金額為按有關(guān)規(guī)定向國家繳納的出讓金或保證金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，扣除金額為經(jīng)縣以上人民政府土地管理部門批準(zhǔn)向國家繳納的出讓金。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　?。ǘ╅_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本。指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

　　1.土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

　　2.前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　　3.建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

　　4.基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　　5.公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開展小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

　　6.開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

　　財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十計算扣除。

　?。ㄋ模┡f房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

　　評估價格需經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

　?。ㄎ澹┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加和經(jīng)營政府批準(zhǔn)征收的其他費、金，也可視同稅金予以扣除。

　?。氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按本條（一）、（二）項規(guī)定的金額之和，加計百分之二十的扣除。

　　第十二條納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額按以下辦法計算；凡單獨轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積的比例占開發(fā)土地總面積的比例分攤其扣除項目金額。

　　凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑總面積占總面積的比例計算分攤其扣除項目金額。

　　第十三條從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人以房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算繳納土地增值稅。

　　第十四條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入為外國貨幣的，以取得收入當(dāng)日或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)以計算應(yīng)納土地增值稅稅額。

　?。ㄒ唬┘{稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項目竣工結(jié)算銷售后十日內(nèi)持下達該項目計劃文件、投資概算書、設(shè)計施工圖紙和項目成本等有關(guān)資料上報地稅機關(guān)，由地稅機關(guān)進行審核確認。凡經(jīng)確認其增值額未超過按規(guī)定扣除項目金額百分之二十的，可免征土地增值稅。增值額超過扣除項目金額百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅。

　?。ǘ﹤€人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用的住房，居住滿五年或五年以上的，免征土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。

　　（三）因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，或為搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

　?。ㄋ模┮痪啪潘哪暌辉乱蝗找郧耙押灦ㄞD(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

　?。ㄎ澹┮痪啪潘哪暌辉乱蝗找郧耙押灦ǚ康禺a(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在一九九四年一月一日以后五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)免征土地增值稅。對個別由政府審批同意進行成片開發(fā)、因周期較長的房地產(chǎn)項目，其房地產(chǎn)在上述規(guī)定五年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財政、稅務(wù)部門審核，并報財政部、國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，可以給予免征土地增值稅。

　　第十六條土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額的《條例》第七條規(guī)定的稅率及《細則》第十七條規(guī)定的計算辦法計算征收，計算公式如下：

　?。ㄒ唬┰鲋殿~未超過扣除項目50％的土地增值稅稅額＝增值額×30％

　　（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值稅×40％－扣除項目金額×5％

　?。ㄈ┰鲋殿~超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅＝增值額×－扣除項目金額×15％

　?。ㄋ模┰鲋殿~超過扣除項目金額200％的土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％上述公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)。

　　第十七條納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報和提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓及房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料的，由地稅機關(guān)責(zé)令限期改正，可以處以二千元以下的罰款；逾期不改正的，可以處以二千元以上一萬元以下的罰款。

　　第十八條納稅人不如實申報房地產(chǎn)成交額及規(guī)定扣除項目金額造成少繳或未繳稅款的，按《征管法》第十四條關(guān)于偷稅的處罰規(guī)定處理。

　　第十九條納稅人未按照規(guī)定的期限繳納稅款，由當(dāng)?shù)氐囟悪C關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的經(jīng)縣以上地方稅務(wù)局（分局）局長批準(zhǔn)，當(dāng)?shù)氐囟悪C關(guān)可以采取下列強制執(zhí)行措施；（一）書面通知其開戶銀行或者其他金融機構(gòu)，從其存款中扣繳稅款；（二）扣押、查封、拍賣其價值相當(dāng)于應(yīng)納稅款的商品、貨物或者其他財產(chǎn)，以拍賣所得抵繳稅款；

　　第二十條納稅人在規(guī)定期限內(nèi)不繳或少繳應(yīng)納的稅款，經(jīng)地稅機關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的，當(dāng)?shù)氐囟悪C關(guān)除依照本辦法第十九條采取強制執(zhí)行措施，追繳其不繳或者少繳的稅款外，可以處以不繳或少繳稅款五倍以下的罰款。

　　第二十一條納稅人對地稅機關(guān)的處罰決定逾期不申請復(fù)議也不向人民法院起訴、又不履行的，作出處罰決定的地稅機關(guān)可以申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第二十二條各級地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強與土地管理部門、房產(chǎn)管理部門的聯(lián)系與配合，建立定期業(yè)務(wù)工作聯(lián)系制度和資料傳遞制度，按期向土地、房產(chǎn)管理部門索取有關(guān)房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、土地出讓金數(shù)額、土地基準(zhǔn)地價、房地產(chǎn)市場交易價格及權(quán)屬變更等方面的資料，以加強稅源管理，搞好稅源監(jiān)控。

　　第二十三條各縣級地稅機關(guān)要根據(jù)稅源情況，對土地增值稅納稅人建立必要的稅收管理制度和稅收監(jiān)管臺帳。每年度結(jié)束后，要報《土地增值稅條例》等稅收法律、法規(guī)執(zhí)行。

　　第二十四條本辦法未盡事宜，按《中華人民共和國稅收管理法》、《土地增值稅條例》等稅收法律、法規(guī)執(zhí)行。

　　第二十五條本辦法由山東省地方稅務(wù)局負責(zé)解釋。各市、地可根據(jù)本辦法制定具體實施辦法并報省局備案。

　　第二十六條本實施辦法自一九九八年一月一日起執(zhí)行。