各區(qū)縣地方稅務(wù)局、分局：

　　為了進一步加強土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅款時附送專項審計報告的批復(fù)（國稅函[2002]512號）及市局《關(guān)于土地增值稅若干征收管理問題的通知》（ 京地稅二[1996]240號）文件，市局制定了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項審計報告的管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），現(xiàn)印發(fā)給你們，并就有關(guān)問題通知如下：

　　一、土地增值稅預(yù)征稅款的清算工作是土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，各局要嚴格按照市局關(guān)于進一步加強土地增值稅征收管理的有關(guān)要求，在強化土地增值稅稅款預(yù)征工作的同時，抓好稅款清算工作的落實，確保土地增值稅征收管理的全面開展。

　　二、各局要認真按照《管理辦法》的要求，結(jié)合市局關(guān)于行政審批事項的規(guī)范程序，組織專人負責清算工作。要認真審核清算企業(yè)報送的審計報告及相關(guān)資料，保證土地增值稅稅款清算工作的質(zhì)量。

　　三、為了更好地開展清算工作，各局可結(jié)合本地區(qū)土地增值稅征管的實際情況，制定本單位清算工作的具體實施辦法，報市局備案。

　　附件：

　　1、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項審計報告的管理辦法

　　2、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅款時附送專項審計報告的批復(fù)

　　3、《土地增值稅清算審計報告》標準格式

　　二○○二年七月四日

　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項審計報告的管理辦法

　　第一條 為了做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅款清算工作，根據(jù)國家稅務(wù)總局國稅函[2002]512號文件及其對土地增值稅清算稅款工作的總體要求，制定本辦法。

　　第二條 凡符合京地稅二「1996」240號文規(guī)定應(yīng)辦理竣工清算稅款手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目均適用本辦法。

　　第三條 納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時須在報送有關(guān)資料的同時附送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算審計報告》。（以下簡稱《審計報告》，標準格式附后）

　　第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清稅專項審計業(yè)務(wù)由納稅人委托中介機構(gòu)進行。

　　第五條 中介機構(gòu)應(yīng)對不同用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的收入、成本、費用加以區(qū)分，并對適用不同預(yù)征率的項目情況加以說明。

　　第六條 專項審計工作的審計重點包括：

　?。ㄒ唬?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額：轉(zhuǎn)讓土地收入；轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入；

　?。ǘ?扣除項目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用；

　?。ㄈ?利息支出；

　?。ㄋ模?與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營業(yè)稅；城市維護建設(shè)稅；教育費附加；

　　（五） 預(yù)繳稅款情況；

　　（六） 多用途開發(fā)項目面積劃分情況；

　　審計人員也可根據(jù)項目實際情況補充或根據(jù)稅務(wù)機關(guān)的要求及時調(diào)整審計重點，并接受稅務(wù)機關(guān)的監(jiān)督。

　　第七條 稅務(wù)機關(guān)在收取《審計報告》時應(yīng)嚴格按照《審計報告》標準格式進行驗收，并審核報告數(shù)據(jù)及納稅人提供的資料，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)對審計報告工作底稿進行抽查和檢查。

　　第八條 對在審計事項中違反稅收法律、法規(guī)的中介機構(gòu)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即取消其專項參審資格，并由有關(guān)部門追究其他責任。

　　第九條 稅務(wù)機關(guān)審定后的《審計報告》與京財稅「1997」198號文規(guī)定的有關(guān)材料一并作為納稅人辦理清稅手續(xù)的依據(jù)。

　　第十條 本辦法自2002年8月1日起執(zhí)行。

　　第十一條 本辦法由北京市地方稅務(wù)局負責解釋。

　　國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算

　　土地增值稅款時附送專項審計報告的批復(fù)

　　（國稅函「2002」512號）

北京市地方稅務(wù)局：

　　你局《關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅款時附送專項審計報告的請示》（京地稅地「2002」197號）收悉。鑒于土地增值稅清算稅款工作的難度和目前實際征管情況，同意你局試行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目竣工結(jié)算土地增值稅稅款時，采取由納稅人委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)，對其開發(fā)成本、費用增值額等情況進行清算審計，稅務(wù)機關(guān)在受理申報時，參考專項審計報告確定計稅依據(jù)的方法。請你們及時總結(jié)這方面工作經(jīng)驗并報總局。如可行，便于在其他條件適合的地方加以推廣。

　　國家稅務(wù)總局

　　二○○二年六月五日

　　附件：

　　土 地 增 值 稅 清 算 審 計 報 告

　　公司（所）

　　年 月 日

　　土 地 增 值 稅 審 計 報 告

　　[2002]土增審字 號

　　單位：

　　我們接受委托，對貴單位轉(zhuǎn)讓“ ”項目取得的收入應(yīng)繳納的土地增值稅進行了查證。我們查證的依據(jù)是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《實施細則》、國稅函發(fā)[2002]512號文件及北京市地方稅務(wù)局京地稅二（1996）240號文件關(guān)于土地增值稅的措施和規(guī)定，并參照《中國注冊會計師獨立審計準則》對貴公司所提供的憑證、帳冊、財務(wù)會計報告、有關(guān)納稅資料和數(shù)據(jù)實施了我們認為必要的審計程序，同時還包括查閱、核對施工圖紙及恰商資料、查看現(xiàn)場。貴單位對所提供的會計資料、納稅資料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是出具客觀公正的審計報告。

　　經(jīng)審核，貴單位“ ”項目：

　　取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為 元；

　　其中：1、現(xiàn)金收入 元；

　　2、實物收入 元；

　　3、其他收入 元；

　　扣除項目總金額為 元；

　　其中：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額為 元；

　　2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本為 元；

　　3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用為 元；

　　4、舊房及建筑物的評估價格為 元；

　　5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 元；

　　6、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除額為 元；

　　7、財政部規(guī)定的其他扣除項目金額 元；

　　增值額為 元；

　　增值額與扣除項目金額之比 %；

　　應(yīng)繳土地增值稅稅額為 元；

　　免繳土地增值稅稅額 元；

　　已繳土地增值稅稅額為 元；

　　項目竣工清算應(yīng)補（退）土地增值稅稅額為 元。

　　特此報告

　　附件：

　　1、《土地增值稅納稅鑒證表》

　　2、《土地增值稅項目登記表》（略）

　　3、《土地增值稅繳款情況匯總表》

　　4、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審定表》

　　5、《扣除項目匯總表》

　　6、《取得土地使用權(quán)所支付的金額審定表》

　　7、《土地征用及拆遷補償費審定表》

　　8、《前期工程費審定表》

　　9、《建筑安裝工程費審定表》

　　10、《基礎(chǔ)設(shè)施費審定表》

　　11、《公配套設(shè)施費審定表》

　　12、《開發(fā)間接費審定表》

　　13、《利息支出匯總表》

　　14、《與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審定表》

　　15、《財政部規(guī)定的其他扣除項目審定表》

　　16、《普通標準住宅審核表》（略）

　　17、《企業(yè)基本情況表》

　　備注：企業(yè)到地稅局辦理清算手續(xù)時，需按市財稅[1997]198號文件的要求， 附送有關(guān)資料。

　　中介機構(gòu)負責人： 中國注冊稅務(wù)（會計）師：

　　中介機構(gòu)名稱： 中國注冊稅務(wù)（會計）師：

　　地址： 年 月 日

　　聯(lián)系電話：

　　土地增值稅納稅鑒證說明

　　我們接受委托，對貴單位轉(zhuǎn)讓“ ”項目取得的收入應(yīng)繳納的土地增值稅進行了審計，現(xiàn)將審計情況說明如下：

　　一、 基本情況：

　　項目簡介（1）、項目座落地（2）、總建筑面積（3）、本次清算建筑面積（4）、立項批復(fù)文件（5）、竣工驗收單

　　二、主要會計政策：

　　1、公司執(zhí)行《 會計制度》及有關(guān)規(guī)定

　　2、公司會計年度自 年 月 日至 年 月 日

　　3、公司會計核算方法

　　4、記帳本位幣

　　5、其他

　　三、 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入說明：（貨幣收入、實物收入、其他收入）

　　四、扣除項目有關(guān)情況：依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度，對成本所涉及的項目加以詳細說明。同時，主要審核成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，有無虛列、多轉(zhuǎn)房地產(chǎn)銷售成本的情況。

　　五、納稅情況詳細計算過程：

　　六、其他審核事項說明：

　　中國注冊稅務(wù)（會計）師：

　　中國注冊稅務(wù)（會計）師：

　　年　月　日