根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》的規(guī)定，結(jié)合本市的實際情況，對有關(guān)征收管理問題，作如下補充規(guī)定：

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和其他經(jīng)營單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅，由主管稅務機關(guān)負責征收管理，其中內(nèi)資企業(yè)由負責內(nèi)資企業(yè)征管的稅務機關(guān)征收，外資企業(yè)由負責外資企業(yè)征管的稅務機關(guān)征收。

　　二、機關(guān)、團體、事業(yè)等非經(jīng)營性單位和個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅，由其所在地負責地方稅征管的稅務機關(guān)征收。

　　三、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)跨省、自治區(qū)、直轄市范圍的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)在本市范圍內(nèi)跨二個或二個以上地區(qū)的，除機關(guān)、團體、事業(yè)等非經(jīng)營性單位和個人按納稅人所在地稅務機關(guān)申報納稅外，均應向主管稅務機關(guān)集中申報納稅。

　　四、出售商品房或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)較多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可按季申報納稅，具體稅款繳納期限由主管稅務機關(guān)確定。土地增值稅的繳納應在營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等之后、所得稅之前繳納，以便在計算土地增值稅時扣除營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等，計算所得稅時扣除土地增值稅。

　　五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在若干地塊綜合開發(fā)各類商品房，既有住宅又有辦公樓、標準廠房，既有普通標準住宅又有高級公寓、別墅等，對已出售的商品房中，屬于同一地塊同類型商品房，可合并申報計算土地增值稅；屬于不同地塊不同類型商品房，應分別申報計算土地增值稅。

　　六、土地增值稅納稅申報表等征管資料，由國家稅務總局統(tǒng)一表格式樣，納稅人必須按稅法的有關(guān)規(guī)定和申報表的填報要求，向主管稅務機關(guān)或所在地稅務機關(guān)如實申報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入、扣除項目金額以及應納稅款，并按期繳納稅款。

　　七、土地增值稅納稅申報表包括適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的《土地增值稅項目登記表》和《土地增值稅納稅申報表（一）》及適用于非從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的《土地增值稅納稅申報表（二）》。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后，根據(jù)稅務機關(guān)確定的時間，向主管稅務機關(guān)報送《土地增值稅項目登記表》，并在每次轉(zhuǎn)讓（包括預售）房地產(chǎn)時，依次填報表中規(guī)定欄目的內(nèi)容；納稅人轉(zhuǎn)讓（包括預售）其開發(fā)的房地產(chǎn)并取得收入的，應根據(jù)稅務機關(guān)確定的時間，定期向主管稅務機關(guān)報送《土地增值稅納稅申報表（一）》。非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓使用后的七日內(nèi)，向主管稅務機關(guān)或所在地稅務機關(guān)填報《土地增值稅納稅申報表（二）》。

　　八、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，不論是在1994年1月1日以前或以后簽訂開發(fā)合同及立項的房地產(chǎn)，只要在1994年1月1日以后發(fā)生轉(zhuǎn)讓（包括預售）房地產(chǎn)的，都必須填寫《土地增值稅項目登記表》和《土地增值稅納稅申報表（一）》，經(jīng)稅務機關(guān)審核后確定征免土地增值稅。

　　九、房地產(chǎn)開發(fā)納稅人出售非本身開發(fā)的商品房（即購入商品房用于出售的），應填報《土地增值稅納稅申報表（二）》，具體報送日期可與出售本身開發(fā)的商品房填報《土地增值稅納稅申報表（一）》同。

　　十、為了便于計算土地增值稅增值額，根據(jù)出售房地產(chǎn)的不同情況分別設計以下四種扣除公式：

　　1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（指土地使用權(quán)人將未附有建筑物和其他附著物的土地使用權(quán)出售給買受人）。

　　增值額＝轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入－（取得土地使用權(quán)時所支付的價款＋對土地進行開發(fā)的成本）×125%－利息支出－銷售稅金

　　2.建造商品房出售的（指納稅人取得土地使用權(quán)后，建造商品房，并將商品房連同土地使用權(quán)一并出售）。

　　增值額＝出售商品房取得收入－（取得土地使用權(quán)時所支付的價款＋建造商品房及配套設施的成本）×125%－利息支出－銷售稅金

　　3.購入商品房用于出售的（指納稅人購入商品房用于出售的經(jīng)營業(yè)務）

　　增值額＝出售商品房取得的收入－購入商品房支付的價款－三項費用（包括利息支出）－銷售稅金

　　4.其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（指納稅人出售舊房連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓）

　　增值額＝出售房地產(chǎn)取得的收入－取得土地使用權(quán)時所支付的價款（如屬行政劃撥的無償用地應為“零數(shù)”）－房產(chǎn)評估重置價×成新率－銷售稅金

　　十一、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，分塊轉(zhuǎn)讓，對允許扣除項目的金額，原則上按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，若按此辦法難以計算或明顯不合理的，也可按建筑面積計算分攤允許扣除項目的金額。對項目完全竣工前無法按實際成本計算的，可先按建筑面積預算成本計算，待該項目完工后，再按實際發(fā)生成本進行清算，多退少補。

　　十二、土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。因此，納稅人不能由于開征土地增值稅而任意更改房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項目或核算對象。

　　十三、土地增值稅的房地產(chǎn)評估價格是指按照《暫行條例》及其《實施細則》規(guī)定的評估方法（即：對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入按市場比較法評估出市場交易價、對扣除項目金額按重置成本法評估出房屋成本價）評估出的價格。未按規(guī)定的評估方法，評估的房地產(chǎn)價格，不能作為稅務部門計稅時的參考依據(jù)。

　　十四、由于土地增值稅所說的房地產(chǎn)評估與一般房地產(chǎn)評估價有區(qū)別，因此納稅人在房地產(chǎn)交易市場估價轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，在計算征收土地增值稅時需重新按《暫行條例》和《實施細則》的規(guī)定評估價值（只評估房產(chǎn)、建筑物及地上附著物的價值，不評估土地價值）。經(jīng)稅務機關(guān)確認后作為計稅時的參考依據(jù)。

　　十五、有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅出售商品房的使用權(quán)，或者如閔行、虹橋、漕河涇開發(fā)區(qū)雖然出售商品房、標準廠房的產(chǎn)權(quán)，但土地使用權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有并收取地租的，由于未發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，均不征收土地增值稅。

　　十六、土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為征稅對象。對各鄉(xiāng)村在集體土地開發(fā)建造商品房出售，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時土地仍屬集體所有的，均不征收土地增值稅。

　　以上各點請遵照執(zhí)行。