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土地增值稅問題解答(二)

來源: 編輯: 2004/08/11 11:24:32 字體:
    6.在計算土地增值稅時,財務費用中利息支出如何扣除?

    財務費用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,超過規(guī)定上浮幅度的部分不允許扣除,對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不得扣除。

    7.財政部規(guī)定的土地增值稅的其他扣除項目

    由財政部制定發(fā)布的《土地增值稅條件實施細則》規(guī)定,對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《實施細則》第七條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和,加計20%的扣除。在此,應特別指出的是:此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,除此之外的其他納稅人不適用。這樣規(guī)定,目的是為了抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機行為,保護正常開發(fā)投資者的積極性。

    此外,財政部、國家稅務總局還發(fā)出通知,對轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題作了規(guī)定。《通知》指出:轉(zhuǎn)讓舊房的,應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的,不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

    8.以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅問題

    對于房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的,投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應征收土地增值稅。

    9.合作建房的征免稅問題

    對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應征收土地增值稅。

    10.新建房與舊房的界定問題

    新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)和地方稅務局具體規(guī)定。
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