「問題」我單位是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在房產(chǎn)開發(fā)初期，實行的是預售商品房銷售方式，我們將所收到的預售房款列入“預收賬款”，目前房屋已竣工但沒有交付使用，我們應當如何進行稅務處理？

    「解答」根據(jù)國家稅務總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［2006］31號）的規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整?！?/p>

    “（一）符合下列條件之一的，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：1.竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。

    （二）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調(diào)整的，主管稅務機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。

    （三）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應于年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關(guān)。在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

    ┅┅”

    你公司應按上述文件的規(guī)定執(zhí)行。