第四章 物權法律制度

　　知識點十一、用益物權

　　一、用益物權概述

　　1.定義：用益物權是對他人所有（他物權）的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益（限制物權）的權利。

　　2.分類：土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權和準物權（海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、養(yǎng)殖權和捕撈權）。

　　二、土地承包經(jīng)營權

　?。ㄒ唬┩恋爻邪?jīng)營權的概念

　　土地承包經(jīng)營權，又稱農(nóng)村土地承包經(jīng)營權，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的，對集體所有或國家所有的由農(nóng)民集體使用的土地進行占有、使用和收益的權利。

　　（二）土地承包經(jīng)營權的設立、確認和期限

　　1.設立：土地承包經(jīng)營權自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立。但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。——登記對抗主義

　　2.程序：縣級以上地方人民政府發(fā)證（土地承包經(jīng)營、林權證、草地使用權證）

　　3.期限：耕地的承包期為30年；草地的承包期為30～50年；林地的承包期為30～70年

　　承包期屆滿，可以繼續(xù)承包。

　　（三）土地承包經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)

　　1.流轉(zhuǎn)權：土地承包經(jīng)營權人有權將土地承包經(jīng)營權采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。

　　（1）流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。

　?。?）未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農(nóng)建設。

　?。?）土地承包經(jīng)營權的變更需要向縣級以上地方人民政府申請登記，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 ——登記對抗主義

　　2.求償權：承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權人有權獲得相應補償。

　?。ㄋ模段餀喾ā穼Πl(fā)包人的限制

　　承包期內(nèi)，發(fā)包人不得調(diào)整承包地、不得收回承包地。

　　三、建設用地使用權

　?。ㄒ唬┙ㄔO用地使用權的概念及范圍

　　1.客體：主要是國有土地，可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。

　　2.目的：建造并保有建筑物、構筑物及其附屬設施。

　　3.內(nèi)容：范圍上限于對使用價值的支配、期限上有限制。

　?。ǘ┙ㄔO用地使用權的取得

　　1.設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。

　　◆工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等 經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

　　◆出讓方式設立，應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

　　2.建設用地使用權自登記時設立。——登記生效

　?。ㄈ┙ㄔO用地使用權的內(nèi)容

　　1.限制：不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經(jīng)有關行政主管部門批準。

　　2.占有權：建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據(jù)證明的除外。

　　3.建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。

　?。?）采取書面形式訂立合同。

　?。?）使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

　?。?）轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。

　?。?）房隨地走、地隨房走、房地一體：

　　①建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。——房隨地走

　?、诮ㄖ?、構筑物及其附屬設施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分。——地隨房走

　?。ㄋ模┙ㄔO用地使用權期限屆滿的后果

　　1. 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。

　　2.非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

　　四、宅基地使用權

　?。ㄒ唬┱厥褂脵嗟母拍罴疤卣?

　　宅基地使用權是指以建造住宅及其附屬設施為目的，對集體所有的土地進行占有和使用的權利。

　?。?）是農(nóng)村居民特有的權利；

　　（2）農(nóng)村居民以“戶”的名義取得的權利；

　?。?）權利可以繼承。

　?。ǘ┱厥褂脵嗟脑O立及變動

　　1.宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。

　　2.已經(jīng)登記的宅基地使用權轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

　　五、地役權

　?。ㄒ唬┑匾蹤喔攀?

　　1.定義：指按照合同的約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)效益的他物權。

　　享受使用便利的不動產(chǎn)稱為需役地，提供便利的不動產(chǎn)則稱為供役地。

　　【示例】小學為方便做地鐵，與旁邊的研究院約定，學校借研究院道路通行，每年1萬元

　　2.特征：

　?。?）具有從屬性（其他用益物權是獨立性）和不可分性。

　　①土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權時，該土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人 繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權。

　　②地役權不得單獨轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權的，地役權一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。

　　③地役權不得單獨抵押。在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉(zhuǎn)讓。

　?、苄枰鄣匾约靶枰鄣厣系耐恋爻邪?jīng)營權、建設用地使用權部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

　?、莨┮鄣匾约肮┮鄣厣系耐恋爻邪?jīng)營權、建設用地使用權部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

　?。?）容忍義務：地役權不以占有他人土地為內(nèi)容或目的，只是要求對方應盡某種容忍或不作為的義務。

　?。?）有期限的物權。地役權的期限由當事人約定，但不得超過用益物權的剩余期限。

　?。ǘ┑匾蹤嗟脑O定

　　1.地役權自地役權合同生效時設立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。——登記對抗主義

　　2.土地上已設立土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經(jīng)用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。——先承包，再地役，需同意

　?。ㄈ┑匾蹤嗟南麥?

　　1.供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：

　?。?）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權；

　?。?）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用。

　　2.已經(jīng)登記的地役權變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。