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注冊資產(chǎn)評估師考試《建筑工程評估基礎》預習:其他方法

來源: 正保會計網(wǎng)校 編輯: 2012/06/12 09:08:23  字體:

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第十章 建筑物的損耗

  知識點五、其他方法

  對于可彌補的損耗一般采用成本法,不可彌補的損耗采用收益法和市場法等。

  (一)成本法:D=C1+C2+C3+C4-C5=拆除工程費用+修繕+恢復+直接經(jīng)濟損失-被拆除物殘值

 ?。?)C4——直接經(jīng)濟損失包括:房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用、房屋空置、使用面積減少、凈高降低、采光面積減少、耐久性降低、鄰近房屋損壞賠償、施工影響補償?shù)葥p失;

 ?。?)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用=每人每天費用×天數(shù);

 ?。?)房屋空置的收益損失、使用面積減少、凈高降低、采光面積減少、耐久性降低所造成的損失,宜采用收益法計算;鄰近房屋損壞采用成本法、收益法、市場法測算;

 ?。?)施工影響的補償可以根據(jù)有關標準或參照市場價的補償水平進行測算。

  被拆除物殘值按回收市場價格。

 ?。ǘ┦找娣ǎ鹤饨鸬仁杖霚p少和由于能源消耗等費用增加造成的損失。

  適用于凈收益減少:

  △Ai——未來第i年的凈收益損失額;把每年凈收益損失額折現(xiàn)到期初為損耗

  適用于收益年限減少:

  Ai——未來第i年可獲得的正常市場凈收益;把應該在這些年中應得到的凈收益(沒得到)折現(xiàn)到期初為損耗

  (三)市場法:

 ?。?)價差法:估算類似有損耗與類似無損耗之間市場價值之差作為建筑損耗。D=D1-D2

 ?。?)比較法:建筑物與有類似損耗建筑物比較。

  D=P×F1×F2×F3=補償金額×情況修正系數(shù)×日期修正系數(shù)×缺陷修正系數(shù)

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