第五章 房地產(chǎn)評估

　　知識點十一、凈收益

　?。ㄒ唬﹥羰找娴暮x

　　1.定義（接近于財務管理中現(xiàn)金凈流量的概念）

　　凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。

　　2.在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀收益的區(qū)別。

　　（1）實際凈收益

　?、僦冈诂F(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益

　　例如：

　?、　斍笆找鏅?quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓；

　　ⅱ、當前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；

　?、！⑹找鏅?quán)利人經(jīng)營不善，導致虧損，凈收益為零甚至為負值；

　?、?、土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當前收益，還必須支付有關(guān)稅費，凈收益為負值

　?、谟捎谑艿蕉喾N因素的影響，通常不能直接用于評估

　?。?）客觀凈收益

　?、俸x

　　房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期。這個收益稱為客觀純收益。

　　由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素

　?、谥挥锌陀^凈收益才能作為評估的依據(jù)。

　　3.凈收益的計算公式

　　凈收益=客觀總收益-客觀總費用

　?。ǘ┛陀^總收益（接近于會計中收入的概念）

　　1.含義

　　總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。

　　2.確定客觀總收益時候要注意以下問題

　　（1）求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實際收益計算。

　?。?）在計算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實經(jīng)濟中，應為正常使用下的正常收益。

　　（3）有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況。

　　3.現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值

　　基準日后前三年按照合同租金計算，因為違約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。

　　收益現(xiàn)值＝（110+10+10）*1 000/（1+10%）+140*1 000/（1+10%）^2+150*1 000/（1+10%）^3=346 581.52（元）

　　4.合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為

　　客觀收益年限＝40-2-5＝33年

　　基準日三年后未來年租金收益=150*（1+1%）^3*1 000=154 545.15（元）

　　收益現(xiàn)值=154 545.15*[[1-1/（1+10%）^33]/10%]/ （1+10%）^3=1 111 126.49（元）

　　5.最佳轉(zhuǎn)讓價值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）

　　6.在確定收益值時，可以按照以下思路進行

　　（1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較；

　?。?）需對市場走勢作準確的預測；

　?。?）必須考慮收益的風險性和可實現(xiàn)性。

　?。ㄈ┛陀^總費用（接近于財務管理中付現(xiàn)費用的概念）

　　1.定義

　　總費用是指取得該收益所必需的各項（付現(xiàn)）支出，如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。

　　2.總費用也應該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。

　　3.房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費，通常包含：管理費、維修費、保險費、稅金等。