第五章 房地產(chǎn)評估

　　知識點八、房地產(chǎn)價格的影響因素（掌握）

　　影響房地產(chǎn)價格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩?、區(qū)域因素和個別因素，下面分別予以闡述

　　（一）一般因素

　　主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。

　　1.經(jīng)濟因素。

　　（1）經(jīng)濟發(fā)展因素。

　　（2）財政金融因素。

　?。?）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。

　　2.社會因素。

　?。?）人口因素。

　?。?）家庭規(guī)模因素。

　　（3）房地產(chǎn)投機因素。

　?。?）教育科研水平和治安因素。

　?。?）社會福利因素。

　　3.行政因素。

　　（1）土地使用制度與住房制度、地價政策。

　?。?）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。

　?。?）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。

　?。?）行政隸屬關(guān)系變更。

　?。?）交通管制。

　　4.心理因素。

　?。ǘ﹨^(qū)域因素

　　區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。

　　1.商服繁華因素。

　　這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高。

　　2.道路通達(dá)因素。

　　這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也較高。

　　3.交通便捷因素。

　　這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價格水平也較高。

　　4.城市設(shè)施狀況因素。

　?。?）基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。

　?。?）生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲蓄所、郵局等設(shè)施。

　?。?）文化娛樂設(shè)施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施。

　　5.環(huán)境狀況因素

　　若一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價格水平較低。

　?。ㄈ﹤€別因素

　　1.土地的個別因素。

　　（1）區(qū)位因素。

　　區(qū)位是影響地價的一個非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會經(jīng)濟區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時，地價會上升；相反，則地價下跌。

　　（2）面積因素、寬度因素、深度因素。

　　一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價。

　?。?）形狀因素。

　　土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號，三角形等不規(guī)則土地的地價也可能畸高。

　?。?）地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素。

　　地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。

　　（5）容積率因素。

　　容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。

　?。?）用途因素。

　　一般來說，對于同一般宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價是遞減的。

　?。?）土地使用年期因素。

　　在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。

　　2.建筑物的個別因素。

　　（1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等。

　　建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。

　?。?）設(shè)計、設(shè)備等是否良好。

　　建筑物形狀、設(shè)計風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng)，對建筑物價格有很大的影響。

　?。?）施工質(zhì)量。

　　建筑物的旋工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對建筑物的價格亦有很大影響。

　?。?）法律限制。

　　有關(guān)建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。

　?。?）建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。

　　建筑物應(yīng)當(dāng)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用，其價值自然會降低。