第四章 物權(quán)法律制度

　　知識點十五、地役權(quán)

　?。ㄒ唬┑匾蹤?quán)概述

　　1.定義：地役權(quán)是指按照合同的約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)效益的他物權(quán)。其中，享受使用便利的不動產(chǎn)稱為需役地，提供便利的不動產(chǎn)則稱為供役地。

　　【注意】不同于相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系是最低標準，地役權(quán)是高標準。

　　2.特征：

　　（1）具有從屬性（不同于其他的用益物權(quán)的獨立性）和不可分性。

　　①土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負擔地役權(quán)的，設立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權(quán)。

　　②地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。

　?、鄣匾蹤?quán)不得單獨抵押。在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

　　④需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。

　?、莨┮鄣匾约肮┮鄣厣系耐恋爻邪?jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。

　?。?）地役權(quán)不以占有他人土地為內(nèi)容或目的，只是要求對方應盡某種容忍或不作為的義務。（如：取水權(quán)、通行權(quán)、眺望權(quán)等）

　?。?）有期限的物權(quán)。地役權(quán)的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。

　　（二）地役權(quán)的設定

　　1.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

　　2.土地上已設立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設立地役權(quán)。——先承包，再地役，需同意

　?。ㄈ┑匾蹤?quán)的消滅

　　1.供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：

　?。?）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；

　?。?）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用。

　　2.已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。