注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《稅法》科目
第九章 房產(chǎn)稅法、城鎮(zhèn)土地使用稅法和耕地占用稅法

　　知識(shí)點(diǎn)二、稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　1.從價(jià)計(jì)征（1.2%）：計(jì)稅依據(jù)是按房產(chǎn)原值一次性減除10%－30%后的余值。

　?。?）房產(chǎn)原值：納稅人按會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋原價(jià)（包括應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，但未在該賬戶中記載的房產(chǎn)）；原價(jià)根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算，未按規(guī)定核算并記載的，按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。

　?。?）應(yīng)包括與房屋不能分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。如暖氣、照明、通風(fēng)等設(shè)備；電力、電訊、給排水、電梯等。無(wú)論會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，均應(yīng)并入原值，計(jì)稅。

　　（3）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)地增加房屋原值，易損件、經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入原值中。

　　對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

　　（4）投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)參與利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的以房產(chǎn)余值計(jì)稅；收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的按租金收入計(jì)稅。

　　（5）融資租賃的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　?。?）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。

　　自營(yíng)的按余值計(jì)稅，出租的按租金收入計(jì)稅。無(wú)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定。

　?。?）對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。（新增）

　　注意：個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，暫按4%稅率征稅。

　　從價(jià)計(jì)稅方式下稅率具有年的含義在里面，在計(jì)算中注意和時(shí)間的配比！