注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《稅法》科目
第八章 土地增值稅法

　　知識(shí)點(diǎn)三、應(yīng)稅收入的確定與扣除項(xiàng)目的確定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式看，包括：①貨幣收入②實(shí)物收入③其他收入

　　扣除項(xiàng)目的確定（一）新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目的確定：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容：

　?。?）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款；

　　（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括：①土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)②前期工程費(fèi)③建筑安裝工程費(fèi)④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)⑤公共配套設(shè)施費(fèi)⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

　　[考情分析]考試中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的確定主要有以下幾種情況：

　?、僦苯痈嬖V該項(xiàng)成本：主要在選擇題目中出現(xiàn)；

　?、诟嬖V一塊地的土地開(kāi)發(fā)成本，但該塊中開(kāi)發(fā)后有一部分用于非應(yīng)稅的用途：按項(xiàng)目的比例分配準(zhǔn)予扣除的土地成本和開(kāi)發(fā)成本：

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí)，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。

　　（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的。

　　①利息支出據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；

　?、谄渌_(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；

　　用公式表示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以內(nèi)（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金額機(jī)構(gòu)貸款證的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　公式表示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以內(nèi)全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　注意：1.利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。

　　2.超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法。（新增加）

　　4.土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。（新增加）

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的“三稅一費(fèi)”，即：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。

　　注意：在計(jì)算稅金時(shí)要注意題目中給定的納稅人的情況：

　?、俜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因而不得在此扣除。（二稅一費(fèi)）

　?、谄渌{稅人繳納的印花稅允許扣除（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額的0.5‰貼花）。（三稅一費(fèi)）

　　5.財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。

　　此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計(jì)20%的扣除，用公式表示： 加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%（二）存量房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目的確定：

　　（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格：評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率新增：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。

　　【例如】2011年2月1日賣房，購(gòu)房發(fā)票金額1000萬(wàn)，2008年2月1日買的。

　　評(píng)估價(jià)格=1000×（1+5%×3）

　　（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。

　?。?）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金： 營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、契稅。

　　對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

　　【了解】對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，實(shí)行核定征收。