如何正確編制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表？

前期準(zhǔn)備階段的財(cái)務(wù)報(bào)表

1.前期準(zhǔn)備階段的特點(diǎn)

（1）前期準(zhǔn)備階段最主要的支出就是地價(jià)款及相應(yīng)的契稅。

（2）各種政府行政事業(yè)性收費(fèi)是前期準(zhǔn)備階段的另一個(gè)主要支出項(xiàng)目。

（3）前期準(zhǔn)備階段一般沒有預(yù)售收入。

（4）我國(guó)實(shí)行項(xiàng)目資本金制度，房地產(chǎn)企業(yè)在開工前的自有資金要達(dá)到項(xiàng)目總投資的一定比例。

（5）在前期準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)企業(yè)一般需要通過(guò)對(duì)外融資籌集建設(shè)資金。

2.前期準(zhǔn)備階段的資產(chǎn)負(fù)債表

房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備階段，資產(chǎn)負(fù)債表反映的主要特點(diǎn)為：

（1）資產(chǎn)類項(xiàng)目主要涉及貨幣資金、預(yù)付賬款、存貨、在建工程和無(wú)形資產(chǎn)等。

該階段房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樽杂匈Y金的投入以及開發(fā)貸款的取得，一般會(huì)持有一定金額的貨幣資金； 預(yù)付賬款主要是在前期階段預(yù)付給施工單位的工程款； 對(duì)于存在持有物業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，購(gòu)地支出以及前期規(guī)費(fèi)等支出要區(qū)分為兩部分：用于銷售物業(yè)的計(jì)人存貨項(xiàng)目，用于持有物業(yè)的計(jì)入在建工程和無(wú)形資產(chǎn)項(xiàng)目。

（2）負(fù)債類項(xiàng)目主要涉及應(yīng)付賬款和長(zhǎng)期借款項(xiàng)目。

應(yīng)付賬款反映房地產(chǎn)企業(yè)欠付的前期規(guī)費(fèi)或工程價(jià)款； 長(zhǎng)期借款反映企業(yè)從銀行貸入的開發(fā)貸款的本金。

（3）所有者權(quán)益類項(xiàng)目主要涉及實(shí)收資本和未分配利潤(rùn)。

房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目資金以及購(gòu)地的需要，一般實(shí)收資本項(xiàng)目金額會(huì)很大，該項(xiàng)目反映企業(yè)到位的自有資金數(shù)量；在前期準(zhǔn)備階段項(xiàng)目沒有收入，而管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，因此，此階段企業(yè)會(huì)出現(xiàn)較大額度的虧損，未分配利潤(rùn)項(xiàng)目一般為負(fù)數(shù)。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)一般要存入大量的項(xiàng)目資本金，而項(xiàng)目資本金按要求要達(dá)到項(xiàng)目總投資的35％，另外，因項(xiàng)目在此階段沒有進(jìn)入全面施工階段，企業(yè)的開發(fā)貸款金額較小，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段的資產(chǎn)負(fù)債率一般都會(huì)很低。

3.前期準(zhǔn)備階段的利潤(rùn)表

房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備階段，利潤(rùn)表反映的主要特點(diǎn)為：

（1）利潤(rùn)表中的主要項(xiàng)目包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和所得稅費(fèi)用。其中管理費(fèi)用項(xiàng)目反映企業(yè)當(dāng)期累計(jì)發(fā)生行政經(jīng)費(fèi)等支出，銷售費(fèi)用項(xiàng)目反映企業(yè)為銷售準(zhǔn)備而支出的廣告費(fèi)等支出，所得稅費(fèi)用反映企業(yè)當(dāng)年虧損所抵免的以后年度所得稅支出金額。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段由于沒有銷售收入，因此，報(bào)表中營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本等項(xiàng)目一般均無(wú)金額反映，而報(bào)表一般表現(xiàn)為較大額度的虧損。

4.前期準(zhǔn)備階段的現(xiàn)金流量表

房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備階段，現(xiàn)金流量表反映的主要特點(diǎn)為：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金主要來(lái)源于籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，在這一階段由于尚未達(dá)到預(yù)售條件，因此，基本沒有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金的主要流出項(xiàng)目屬于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出。

（2）對(duì)持有物業(yè)的企業(yè)，還存在投資活動(dòng)現(xiàn)金流出，即企業(yè)在持有物業(yè)上的現(xiàn)金投入。在這一階段不存在歸還貸款的問(wèn)題，因此，一般不會(huì)有籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)在籌資活動(dòng)方面的現(xiàn)金流入很大，而項(xiàng)目處于前期階段，其現(xiàn)金流出又比較少，因此，一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)此階段的現(xiàn)金余額較大，現(xiàn)金流情況較好。

5.前期準(zhǔn)備階段的所有者權(quán)益變動(dòng)表

房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備階段的所有者權(quán)益變動(dòng)表與其他行業(yè)企業(yè)報(bào)表所反映的內(nèi)容基本相同。唯一不同的是：房地產(chǎn)企業(yè)在此階段實(shí)收資本本年增加金額較大，原因在于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要大量的項(xiàng)目資本金，這部分資本金在會(huì)計(jì)核算上要計(jì)人企業(yè)的實(shí)收資本項(xiàng)目。

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史潔然老師講解的

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)主管“財(cái)稅表”

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